Contratto di affitto in Portogallo

Scopri subito tutte le informazioni più importanti sul Contratto di affitto in Portogallo prima di affittare la tua nuova casa e poi pentirti per aver commesso stupidi errori.

Il contratto di affitto in Portogallo è uno strumento che devi conoscere bene se decidi di trasferirti in questo Paese: il primo passo per poter ottenere la residenza e se fosse il caso i vantaggi fiscali sarà proprio affittare o comprare una casa.

Pertanto analizziamo in profondità questo documento ufficiale in maniera da risolvere tutti i dubbi principali che ti possono sorgere prima di firmare un contratto di affitto in Portogallo.

In cosa consiste un contratto di affitto in Portogallo?

Si tratta di un documento che stabilisce le direttive e gli atti sia del proprietario che dell’inquilino con l’obiettivo di tutelare entrambe le parti durante la durata dell’accordo.

Il contratto di affitto in Portogallo si può riferire tanto ad immobili destinati ad abitazione come ad immobili commerciali.

Fondamentalmente redigere un contratto di affitto in Portogallo è relativamente semplice: basta raccogliere i documenti necessari che ti segnialiamo, seguire tutti i passaggi indicati ed il gioco è fatto

Se a parte il proprietario e l’inquilino ci saranno dei garanti involucrati nell’affare anche questi devono essere compresi nel contratto di affitto in Portogallo che verrà depositato presso l’ufficio della finanza locale.

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Quali sono i documenti necessari per firmare un contratto di affitto in Portogallo?

Una volta scelta la tua nuova casa vengono concordati tutti i dettagli con il proprietario o con la agenzia immobiliare che si incarica dell’immobile: prima di firmare il contratto di affitto in Portogallo il proprietario deve richiedere all’inquilino i seguenti documenti:

  • Carta d’identità o passaporto;
  • NIF provvisorio;
  • Ultime buste paga, cedolino pensione e/o ultima dichiarazione dei redditi.

L’inquilino, invece, ha il diritto di richiedere al locatore una serie di documenti relativi all’immobile per certificare che realmente è il proprietario e che l’immobile ha tutte le licenze necessarie per essere abitato prima di anticipare soldi o firmare il contratto di affitto in Portogallo.

Questi documenti sono per esempio:

  • Libro di costruzione;
  • Attestato energetico;
  • Certificato di contenuto;
  • Permesso di alloggio.

Contratto di affitto in Portogallo: cauzione ed anticipo

Prima di firmare un contratto d’affitto in Portogallo, è naturale che i proprietari chiedano sempre un deposito cauzionale che può consistere minimo nel valore di uno o due mesi di affitto anticipato a garanzia del rispetto del contratto oltre che per prevenire eventuali danni all’immobile provocati dall’inquilino durante la sua permanenza.

Normalmente i proprietari e le agenzie immobiliari richiedono 3 o 4 mesi anticipati per poter accedere a firmare un contratto d’affitto in Portogallo: a seconda del profilo di rischio che dimostra l’inquilino potrebbero richiedere ulteriori garanzie se lo stimano opportuno, come per esempio un garante o una garanzia bancaria.

Prima della firma del vero e proprio contratto di affitto in Portogallo è possibile stipulare il cosiddetto Contratto di Locazione Promesso che salvaguarda entrambe le parti indicando l’obbligo per la futura sottoscrizione del contratto di locazione in una data determinata.

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Quali elementi devono essere sempre inclusi nel contratto di affitto in Portogallo?

Un contratto di affitto in Portogallo deve essere concluso per iscritto e deve sempre includere sin dall’inizio:

  • L‘identificazione chiara di entrambe le parti che intendono sottoscrivere l’accordo, inclusa la data di nascita, il luogo di nascita e lo stato civile;
  • L‘ubicazione esatta della casa da affittare;
  • Il numero e la data del permesso di alloggio;
  • L‘importo del canone di locazione nonché il regime di aggiornamento dell’affitto e il momento in cui deve essere pagato ogni mese;
  • La data di conclusione del contratto di affitto in Portogallo.

Il contratto di affitto in Portogallo deve inoltre comprendere:

  • L‘individuazione dei luoghi destinati all’uso privato del conduttore, quelli destinati all’uso comune e gli eventuali allegati;
  • Qual è la durata del contratto;
  • Eventuale regolamento condominiale se previsto.

Se il contratto di affitto in Portogallo non stabilisce una durata concreta, allora nel caso di locazione destinata ad abitazione si presume che questa sarà per un periodo minimo di 1 anno.

Inoltre le nuove regole sul contratto di affitto in Portogallo prevedono che si rinnovi automaticamente per altri 3 anni se nessuna delle parti lo comunica nelle maniere e tempi previsti dalla legge.

Il proprietario non potrà recedere dall’accordo dei 3 anni a meno che non abbia bisogno della casa per lui o per i propri figli.

Da parte loro gli inquilini possono risolvere il contratto in qualsiasi momento semplicemente dandone comunicazione al proprietario entro il termine legale stipulato dalla legge per evitare di pagare gli affitti corrispondenti al periodo di preavviso non rispettato.

Oltre agli elementi citati il contratto può contenere anche altre clausole concordate tra le parti e consentite dalla legge.

È anche importante ricordare come devono firmare il contratto di affitto in Portogallo tutti gli elementi che andranno ad abitare nella casa in affitto: si tratti di una coppia o di un gruppo di amici che vanno all’università e decidono di affittare un appartamento insieme.

Se il proprietario decide di vendere la casa, gli inquilini avranno la priorità nell’acquisto.

Il termine per poter esercitare il cosiddetto diritto di prelazione è di due anni.

Risoluzione del contratto di affitto in Portogallo: tutte le scadenze che devi rispettare per evitare problemi

È sempre possibile cancellare un contratto di affitto in Portogallo prima della data prevista per la risoluzione o il rinnovo: sia da parte del locatore nel caso di un contratto di durata indeterminata,  che dell’inquilino a condizione che ciascuna parte rispetti i termini di disdetta indicati nel Codice Civile o nel contratto firmato.

Risoluzione da parte dell’inquilino

Per risolvere il contratto di affitto in Portogallo, l’inquilino deve comunicare con largo anticipo al locatore i termini indicati nell’articolo 1098 del codice civile.

Contratto per tempo determinato

Per quanto riguarda un contratto con una durata determinata e non indefinita, solo l’inquilino ha la facoltà di risolverlo e le tempistiche per risolvere il contratto sono le seguenti:

  • La risoluzione si potrà fare solamente trascorso un primo periodo uguale a 1/3 della durata del contratto (Es. Per un contratto di un anno dovranno passare almeno 4 mesi prima di poter risolvere il contratto).
  • 120 giorni se il contratto ha una durata uguale o superiore ad 1 anno.
  • 60 giorni se il contratto ha una durata inferiore ad 1 anno.

Se l’inquilino non rispetta i termini di preavviso previsti dal contratto d’affitto in Portogallo, potrà comunque rescindere il contratto ma dovrà pagare gli affitti corrispondenti ai mancati mesi di preavviso.

Contratto per tempo indeterminato

 Il contratto può essere risolto da parte dell’inquilino passati 6 mesi dall’inizio del contratto.

Il preavviso che dovrà dare sarà:

120 giorni se è passato un anno o più dall’inizio del contratto;

60 giorno se è passato più di 6 mesi ma meno di anno dall’inizio del contratto;

30 giorni se il proprietario ha già avvisato che risolverà il contratto tra 5 anni.

Risoluzione contratto d’affitto in Portogallo da parte del proprietario

L’intenzione del locatore di non rinnovare o annullare il contratto di affitto in Portogallo deve essere comunicata al locatario entro i seguenti termini di cui all’articolo 1097 del codice civile.

Può risolvere il contratto in caso abbia necessità della casa per sè o per i propri figli però deve rispettare i seguenti requisiti:

    • Pagare all’inquilino 1 anno di affitto;
    • Essere proprietario, coproprietario o usufruttuario da almeno 2 anni in caso non sia una eredità;
    • Non deve avere un’altra casa nello stesso comune o in quelli limitrofi.

Può risolvere il contratto in caso di lavori che obbligano alla disoccupazione dell’immobile con un preavviso di almeno 6 mesi.

Avviso con 5 anni di anticipo.

Si segnala infine che, al fine di risolvere il contratto di affitto in Portogallo, ciascuna delle parti deve farlo per iscritto tramite raccomandata per avere una prova certificata che tutto è stato realizzato a termini di legge.

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Come registrare il contratto di affitto in Portogallo sul portale della Finanza portoghese

Ogni contratto di affitto in Portogallo deve essere redattato e firmato in triplice copia: una per il locatore, una per l’inquilino e un’altra ancora per la segnalazione ed il registro alla Finanza.

Ciò significa che tutti i proprietari devono consegnare i rispettivi contratti di affitto in Portogallo all’Amministrazione finanziaria e per questo hanno un periodo di 30 giorni di tempo per farlo dopo la firma del documento.

È possibile farlo allo sportello presso un ufficio delle imposte ma è più semplice gestire il registro del contratto di affitto in Portogallo direttamente online.

Per realizzare questo tramite è sufficiente accedere al sito web del Portale della Finanza, cliccare su “Cittadini” e inserire le rispettive credenziali per effettuare il login.

Quindi nel menu a sinistra all’interno della sezione “Locazione” bisogna cliccare su “Comunica inizio contratto” e poi inserire i seguenti dati richiesti:

  • Riferimento: questo campo viene utilizzato dal locatore per assegnare un riferimento personale alla casa (che può essere, ad esempio, “Casa de Torres Novas”) che successivamente gli consente di consultare facilmente tutto ciò che ha a che fare con questa identificazione;
  • Tipo di contratto: che può essere leasing, sublocazione o promessa di leasing con consegna del bene locato;
  • Scopo (della proprietà): alloggio permanente, alloggio non permanente o non residenziale;
  • Data di inizio e fine del contratto;
  • Indicare l’immobile da aggiungere (con il Portale Finanza che mostra automaticamente gli immobili di tua proprietà, devi solo selezionare quello che desideri);
  • Indicazione dei proprietari (proprietari);
  • Indicazione degli inquilini (inquilini);
  • Informazioni sull’ammontare del canone del contrato di affitto in Portogallo e sulla rispettiva periodicità di pagamento, nonché eventuali spese a carico del conduttore come ad esempio il condominio;
  • Indicazione del TIN di una terza persona autorizzata ad adempiere agli obblighi del contratto (campo facoltativo).
  • Dopo aver inserito tutti questi dati è necessario cliccare su «Salva bozza» in alto a destra e confermare tutti i dati inviando il contratto di affitto in Portogallo.

Al termine di tale procedura il Portale della Finanza presenterà la guida per il pagamento dell’imposta di bollo del contratto, corrispondente al 10% dell’importo mensile stipulato, che dovrà essere saldato entro un periodo massimo di 30 giorni dalla data di inizio del contratto di affitto in Portogallo.

FAQ sul contratto d’affitto in Portogallo

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Le spese, se non ci fosse accordo in contrario nel contratto si pagherrano nela seguente maniera:

  • Utenze: l’inquilino pagherà le spese di luce, acqua, gas o Internet;
  • Spese comunali IMI: a carico del proprietario;
  • Spese condominiali: a carico del proprietario.

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Se vuoi  che il tuo contratto abbia valore fiscale e quindi sia 100% legale, allora il proprietario deve depositarlo alla finanza: in caso contrario non potrai ottenere la residenza in Portogallo ed i relativi vantaggi fiscali per cui magari ti sei trasferito.

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Dipende: anche in questo caso la prima discriminante è che sia un contratto rinnovabile anche se si tratta di solo 8/9 mesi e che venga regolarmente depositato presso la finanza. Altrimenti per i tuoi obiettivi avrà lo stesso valore della carta straccia.

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Nel fondo della questione sì è uguale, però è molto più insidioso perché la sua validità dipende dal contratto originale che esiste tra chi affitta ed il proprietario.

Pertanto:

  • Devi pretendere il contratto originale che esiste tra chi ti affitta ed il proprietario per verificare cosa dice.
  • Questo contratto deve prevedere per iscritto la possibilità di subaffitto: altrimenti ci sarà bisogno daell’approvazione scritta del proprietario per validare il tuo contratto.
  • La durata del contrato deve esere uguale o superiore a quella del tuo contratto, altrimenti il periodo scoperto non avrebbe validità legale.
  • Se per qualsiasi ragione si risolve il contratto tra chi ti affitta ed il proprietario, anche il tuo contratto sarà risolto allo stesso tempo a meno che il proprietario non ti riconosca come nuovo inquilino diretto.

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Normalmente, se nel contratto non si specifica diversamente, le riparazioni ordinarie e straordinarie della casa sono a carico del proprietario a meno che non siano dovute a negligenze dell’inquiilino. Pertanto se si rompe un elettrodomistico e non è per colpa tua, deve essere il proprietario a ripararlo o sostituirlo.

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La caparra serve come garanzia in caso esistano danni nell’appartamento che debbano essere sistemati. Normalmente è equivalente a 1 o 2 mesi di affitto e sarà restituita se tutto è in ordine subito dopo l’uscita dall’appartamento e la consegna delle chiavi. Per evitare problemi, quando abbandoni un appartamento fatti sempre rilasciare un documento dal proprietario in cui dichiara che hai restuituito le chiavi e che l’appartamento è in ordine.

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No, possono aumentarlo solo in base al coefficiente indicato nel contratto e pubblicato nel Diario da Repúblic. Normalmente questo coefficiente è in linea con l’inflazione e quindi non si tratterà mai di un aumento importante.

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No, non possono aumentare l’affitto senza avvisarti: devono avvisarti tramite raccomandata almeno 30 giorni prima della data in cui entra in vigore il nuovo affitto. L’affitto si può attualizzare alla scadenza di ogni anno dalla firma del primo contratto.

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No, non lo puoi fare senza l’approvazione scritta del proprietario a meno che si tratti di una separazione dei coniugi e uno dei due resta nella casa.

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Gabriele Sala

Gabriele Sala

Imprenditore - Consulente strategico - Business Developer & Analyst - Growth Hacker

Ciao, sono Gabriele Sala, il fondatore di vivereinalgarve.com.

Sono +15 anni che costruisco progetti imprenditoriali ed aiuto anche altre persone a farlo: ho creato vivereinalgarve.com con lo scopo di aiutare chi si vuole trasferire in Portogallo ad ottenere immediatamente tutte le informazioni necessarie per il trasferimento potendo così prendere le migliori decisioni sul tuo futuro fin da subito.

  Gabriele Sala