Come aprire un B B in Portogallo

Aprire un B B in Portogallo è il sogno di moltissime persone che desiderano trasferirsi in questo paese, però per differenti fattori può essere un progetto complicato da realizzare: scopri tutti i dettagli.

Può essere una buona idea aprire un B B in Portogallo?

Difficile dare una risposta: dipende dal budget a disposizione, dalle aspettative e dagli obiettivi.

Il mercato immobiliare portoghese si trova già da tempo in una fase di bolla speculativa: pertanto se dovrai affittare o comprare una proprietà per realizzare l’attività di B B in Portogallo, sicuramente non sarà a buon mercato, lo devi tenere presente fin da subito.

Adesso vediamo in dettaglio i passi che dovrai dare per aprire un B B in Portogallo legalmente.

Comprendere le regole principali di un B B in Portogallo

Questo tipo di attività non consiste solo nel mettere in piedi una seconda casa o una casa in affitto durante le vacanze.

Dopotutto, dietro ad un B B in Portogallo c’è una normativa che stabilisce che l’alloggio sia correttamente identificato e registrato, oltre alle numerose regole e condizioni che devono essere garantite affinché l’operazione sia a norma di legge.

Pertanto, se hai una casa o un immobile che vuoi trasformare in alloggio turistico, il primo passo è informarti sulla normativa in vigore.

Nel 2014 è stato approvato il regime giuridico per l’esercizio delle strutture ricettive locali, con decreto-legge n. 128/2014, del 29 agosto.

Quattro anni dopo, ha subito modifiche, attraverso la legge n. 62/2018, del 22 agosto.

E se eri già informato sulle regole legali per questo tipo di attività, è importante dire che ci sono nuove procedure inserite nel mese di febbraio 2021.

Prima della fine del 2020, l’ordinanza n. 262/2020, del 9 novembre, ha stabilito le condizioni operative e l’identificazione di questi stabilimenti.

Detto ciò, allora, approfondiamo su quelle che sono le novità che sono in vigore da febbraio 2021.

Nuove regole operative per aprire un B B in Portogallo

Sebbene molte delle strutture ricettive locali registrate seguano già alcune di queste regole operative, è ora dovere di tutte le strutture ricettive garantire alcune procedure specifiche relative al loro funzionamento.

Tali modifiche riguardano l’accoglienza degli utenti, i servizi di housekeeping e pulizia, la colazione, i servizi igienici, le aree, le esigenze e anche la rendicontazione dei pernottamenti.

Ma spieghiamo bene ciascuno di questi cambiamenti in modo più dettagliato.

  • Accoglienza degli utenti: tutte le strutture ricettive del territorio devono prevedere un servizio di accoglienza, per il check-in e il check-out e per fornire informazioni agli utenti. Questo può essere reso disponibile di persona o meno, a tal fine possono essere utilizzati mezzi elettronici o il telefono. Nel caso di strutture ricettive, compresi gli ostelli, devono fornire un mezzo di comunicazione con il servizio di accoglienza e avere a disposizione il numero nazionale di emergenza, nonché il contatto dell’operatore.
  • Condizioni operative e servizi di pulizia e pulizia: tutti gli stabilimenti AL devono disporre di attrezzature adeguate, in buone condizioni e soddisfare adeguate condizioni igieniche e di pulizia. Per quanto riguarda il riordino e la pulizia delle unità abitative, compreso il cambio della biancheria da bagno e da letto, questo deve avvenire ad ogni cambio di clientela. Inoltre, questi articoli devono essere cambiati almeno una volta alla settimana, ogni volta che il soggiorno supera i 7 giorni. Queste regole possono essere modificate solo in caso di accordo su un’unica prenotazione di alloggio e piena occupazione da parte di un gruppo o di una famiglia, e a condizione che siano mantenute le condizioni di igiene e pulizia.
  • Servizio colazione: quando gli esercizi locali offrono la colazione, devono rispettare le norme di igiene e sicurezza alimentare in conformità con la normativa vigente. Nel caso di strutture ricettive denominate Bed & Breakfast, devono sempre fornire un servizio di prima colazione, oltre al servizio di alloggio.

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Nuove regolare sanitarie per aprire un B B in Portogallo

Le nuove regole stabilite dall’ordinanza n.º 262/2020 per aprire un B B in Portogallo stabiliscono il limite massimo di utenti per ogni impianto sanitario, ma anche alcune condizioni che devono essere garantite.

La normativa è esplicita quando dice che i servizi igienici possono essere privati ​​o comuni a più stanze e dormitori.

Tuttavia, nel caso di appartamenti, ville e camere, deve essere presente almeno un servizio igienico ogni 4 camere, utilizzabile da un massimo di 10 utenti.

Nel caso di strutture ricettive, i servizi igienici comuni a più camere, e quando questi non sono separati per genere, devono essere dotati di servizi igienici automatizzati, separati da porte, e dotati di sistemi di sicurezza che garantiscano la privacy degli utenti.

Inoltre, tali strutture devono garantire la presenza di almeno un wc, un lavabo e una doccia ogni 6 utenti che condividono i servizi igienici comuni.

Cosa significa un rapporto informativo sul pernottamento?

La segnalazione delle informazioni sui pernottamenti è direttamente collegata al regime giuridico di ingresso, soggiorno, uscita e allontanamento degli stranieri dal territorio nazionale.

Questo è disponibile per la consultazione attraverso la legge n. 23/2007, del 4 luglio, e si dovrebbe consultare anche l’ordinanza n. 287/2007, del 16 marzo, nella sua formulazione attuale.

Tuttavia, in concreto, gli enti gestori delle strutture ricettive locali devono comunicare al SEF (Servizio Stranieri e Frontiere), secondo le vigenti norme di legge, l’alloggio di cittadini stranieri.

Ed è per questo che è così importante consultare la legislazione in vigore per agire in conformità con le nuove regole.

Va inoltre notato che questa nuova ordinanza stabilisce che i proprietari di un B B in Portogallo devono sempre cooperare con le autorità nazionali nella raccolta e fornitura di dati relativi al numero di utenti, pernottamenti e altri dati richiesti a fini statistici.

Placca identificativa obbligatoria

La nuova ordinanza richiama ancora una volta che le strutture ricettive locali nelle modalità di camere, appartamenti e strutture ricettive, devono avere una placca identificativa accanto all’ingresso della struttura.

Tale norma è sancita dal decreto-legge n. 128/2014, più precisamente dall’articolo 18, nella sua formulazione attuale.

Tuttavia, sono previste modifiche nel caso in cui l’ingresso allo stabilimento sia all’interno di un edificio: in questo caso specifico, i proprietari devono posizionare una targa dello stesso modello e di dimensioni inferiori, con le seguenti caratteristiche:

  • Deve essere realizzato in materiale acrilico cristallo trasparente, spessore 5 mm, con dimensioni 100 mm x 100 mm;
  • Avere le lettere A e L, in maiuscolo, con uno spazio tra le due, font Arial, con dimensione 100 pt, e colore blu scuro (pantone 280);
  • Sotto deve contenere, tra parentesi, l’espressione «Alojamento Local», in maiuscolo, con lo stesso font, dimensione 13 pt, e lo stesso colore;
  • Per quanto riguarda il fissaggio, questo dovrebbe essere fatto preferibilmente con viti in acciaio inossidabile in ogni angolo o un altro mezzo di fissaggio degli angoli, che dovrebbe essere distante 10 mm dalla parete.
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Cosa cambia per le strutture ricettive locali in termini di sostenibilità?

Premesso che esistono politiche di sostenibilità legate alla Strategia Turismo 2027, la nuova ordinanza prevede un insieme di condizioni che devono essere adottate e privilegiate nelle strutture ricettive locali.

Ciò detto, rientrano nell’elenco delle condizioni di sostenibilità ambientale che le strutture ricettive locali dovrebbero privilegiare:

  • L’adozione e l’attuazione di pratiche che promuovono un consumo efficiente di acqua ed energia, quando quest’ultimo non è richiesto dalla legge;
  • Sviluppare, adottare e attuare una politica di informazione sulle pratiche di turismo sostenibile da parte degli utenti;
  • Adotta esclusivamente detersivi e prodotti biodegradabili;
  • Disporre di attrezzature per la separazione dei rifiuti solidi urbani, adottando procedure per renderla possibile;
  • Garantire che i dipendenti siano continuamente formati sulle buone pratiche ambientali e sugli standard di lavoro;
  • E infine, avere la certificazione ambientale o il sigillo di qualità ambientale rilasciato da un ente nazionale o internazionale di riconoscimento del merito.

Aprire un B B in Portogallo: nuove regole secondo il tipo di struttura

Oltre alle regole generali che abbiamo visto finora, esistono regole specifiche a seconda del tipo di alloggio.

Ad esempio, nel caso di struttura ricettiva, sono previste nuove superfici minime per le camere, che sono le seguenti:

  • 6,50 mq per una camera singola;
  • 9 mq per una camera doppia;
  • 12 mq per una camera tripla;

Se nelle camere è previsto un letto trasformabile, aggiungere 3 mq alle superfici minime sopra indicate.

Nel caso delle camere da letto, la superficie minima viene calcolata utilizzando una formula.

La superficie minima è di 2,50 mq + 2,50 mq per letto o letto a castello + 1 mq per utente.

Cioè, la formula è:

Superficie minima notte = 2,50 mq + (2,50 mq x numero posti letto o letti a castello) + (1 mq x numero utenti)

Nota: Se l’edificio è legalmente esente dalle norme del Regolamento Generale per l’Edilizia Urbana, le superfici minime da applicare sono 5,50 m2 per una camera singola, 7 m2 per una camera doppia e 10 m2 per una camera tripla.

Inoltre, la nuova ordinanza indica che nelle strutture ricettive possono essere presenti spazi comuni di accoglienza o accoglienza e soggiorno e/o tempo libero, destinati all’utenza.

Queste funzioni possono coesistere nello stesso spazio, senza l’obbligo di creare spazi separati per loro.

Se sei proprietario di un ostello, le superfici minime per le camere sono le stesse.

Tuttavia, le aree comuni sopra menzionate devono avere una superficie minima di 3 m2, che viene aumentata in base alla capienza del numero di utenti che può ospitare, nella proporzione di 0,50 m2.

Inoltre, è importante notare che nel caso di un ostello, il posto letto è oggetto di affitto individuale e quindi ci sono più regole.

Ad esempio, deve essere previsto un vano singolo per ogni letto, con sistema di chiusura, con una dimensione interna minima di 55 cm x 40 cm x 20 cm.

Un’altra regola è che ogni letto deve avere un punto luce.

Se sei titolare di un ostello, ti consigliamo di leggere per intero questa ordinanza, in quanto vi sono diverse procedure da seguire, sia nelle aree comuni che per gli utenti a mobilità ridotta.

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Case ed appartamenti devono fare attenzione alle regole sulla sicurezza

Sebbene non ci siano molti cambiamenti specifici per case e appartamenti che funzionano come attività ricettive locali, c’è un problema che questa nuova ordinanza evidenzia.

Se sei il proprietario di un AL che è una casa o un appartamento con capacità per più di 10 utenti, devi rispettare le norme di sicurezza antincendio.

Se non sai dov’è la normativa, dovresti consultare il decreto-legge n. 220/2008, del 12 novembre, nella sua formulazione attuale, ma anche la disciplina tecnica contenuta nell’ordinanza n. 1532/2008, del 29 dicembre.

Non dimenticare che, da febbraio 2021, hai 12 mesi di tempo per adeguarti a queste nuove regole in modo da avere il tuo alloggio locale conforme alla normativa vigente.

Gli orari di apertura devono essere pubblicati?

Il periodo di funzionamento degli ostelli deve essere debitamente pubblicizzato, a meno che non siano aperti tutti i giorni dell’anno.

È necessario avere un libro per le reclamazioni?

Sì. Il libro per le reclamazioni è obbligatorio per tutte le strutture ricettive locali, come un ostello o come un B B in Portogallo.

Il libretto informativo è obbligatorio?

Sì. L’Ostello deve avere a disposizione un libretto informativo con tutte le norme per l’utilizzo della struttura, comprese le norme sulla raccolta e selezione dei rifiuti urbani, gli elettrodomestici, il rumore e le accortezze da adottare per evitare disturbi che arrechino disagio e pregiudichino la tranquillità e il riposo della gli ospiti vicini al quartiere.

Il documento deve contenere anche il numero di telefono della persona responsabile della gestione dello stabilimento.

Il libretto informativo deve essere reso disponibile in più lingue: portoghese e inglese e almeno altre due lingue straniere.

È possibile installare un ristorante o un bar in un ostello?

Sì. La legge autorizza l’installazione di esercizi commerciali e l’erogazione di servizi, compresa la ristorazione e le bevande.

Per questo è necessario che l’autorizzazione all’uso lo consenta e che siano rispettati gli specifici requisiti previsti dalla normativa applicabile a tali stabilimenti.

È necessario avere un’assicurazione?

Sì, tutte le strutture ricettive del territorio, compreso un B B in Portogallo, devono avere un’assicurazione di responsabilità civile multirischio che copra i rischi di incendio e i danni materiali e non arrecati agli ospiti e a terzi, derivanti dall’attività di prestazione dei servizi ricettivi.

La mancanza di un’assicurazione valida comporta l’annullamento dell’iscrizione.

B B in Portogallo

Decidere la location ed il tipo di proprietà

Per aprire un B B in Portogallo sarà fondamentale scegliere la giusta location.

Innanzitutto dovrai decidere se affittare o comprare la proprietà in questione.

Affittare è più complicato e se non prendi in affitto un immobile intero già destinato a questo tipo di utilizzo, può essere complicato trovare proprietari che decidano per esempio affittarti una villa per poi trasformarla per aprire un B B in Portogallo.

Se decidi di comprare potrai decidere liberamente che tipo di utilizzo dare alla proprietà in questione, sempre e quando si tratti di una proprietà individuale come una villa singola.

Che location scegliere?

La discriminante principale per scegliere la location dove aprire un B B in Portogallo sarà il tuo budget.

I costi nelle migliori zone sono molto elevati e quindi se non hai un capitale sufficiente, le dovrai scartare immediatamente e cercare delle alternative meno care che però possano essere redditizie: molto complicato ma non impossibile se decidi di fare le cose seriamente.

La location non è sufficiente

Scegliere una buona location non è sufficiente: il mercato è saturato e bisogna specializzarsi in una nicchia specifica se si vogliono ottenere risultati importanti, altrimenti sarai solamente un numero di una lunga lista su Booking.com o altri portali.

B & B per ciclisti, per nomadi digitali, per addio al celibato, per surfisti, etc.

Trova una nicchia e troverai un tesoro.

Chiaramente la tua nicchia di mercato deve avere un legame stretto con la location che sceglierai perché fare un B B in Portogallo per surfisti in cima alla Sierra da Estrela non avrebbe molto senso.

Problema della licenza turistica

Nel 2023 il governo portoghese ha deciso di sospendere la concessione di licenze per gli alloggi turistici: quelle attuali verranno rivalutate nel 2030.

Questa decisione del governo portoghese che può seriamente limitare la tua decisione di aprire un B B in Portogallo non avrà effetto in determinate zone rurali dell’interno del paese che non soffrono la pressione urbanistica delle principali località portoghesi come Lisbona o l’Algarve.

Quindi concentrati su progetti rurali se ancora vuoi intraprendere questo cammino.

Conclusione su aprire un B B in Portogallo

Come hai potuto vedere aprire un B B in Portogallo è diventato molto complicato.

Costi elevati di affitti o case in vendita, moltissime normative da rispettare, la sospensione delle licenze nelle migliori zone del Paese: tutti ingredienti che non favoriscono più questo tipo di progetto.

Comunque il Portogallo presenta ancora molte possibilità di sviluppo essendo per certi veersi un paese ancora arretrato con ampi margini di crescita.

Per sicuramente esistono molte altre possibilità per aprire un’attività in Portogallo anche se non si tratta di un B B come desideravi.

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ad un possibile trasferimento in Portogallo

Gabriele Sala

Gabriele Sala

Imprenditore - Consulente strategico - Business Developer & Analyst - Growth Hacker

Ciao, sono Gabriele Sala, il fondatore di vivereinalgarve.com.

Sono +15 anni che costruisco progetti imprenditoriali ed aiuto anche altre persone a farlo: ho creato vivereinalgarve.com con lo scopo di aiutare chi si vuole trasferire in Portogallo ad ottenere immediatamente tutte le informazioni necessarie per il trasferimento potendo così prendere le migliori decisioni sul tuo futuro fin da subito.

  Gabriele Sala